当前形势下交房法律风险的防范与纠纷处理

　　当前，房地产业和整体市场环境深刻转型。由于政策变化的持续影响，市场环境剧烈起伏。2014年又是房地产市场的交房高峰年，且市场形势非常微妙，因此对于前期积累一些矛盾且房价波动较大的楼盘，应对交房引起足够重视。

　　如今的交房形势和以往大不相同，交房难度直线上升，经常能在媒体上看到“交房难”的新闻。今年年初，媒体曾有一则“交付门”的报道：某城市一小区，400户中有300多户业主拒收房；该市文教区某楼盘，也爆发交付纠纷；城东某小区，因为楼盘档次质量低于预期，业主集体维权……据了解，前九个月，笔者所在城市及市区周边县市已有大量楼盘爆发交房纠纷；个别楼盘甚至在集中交付期间，数百套房一天只交掉几套房，形势极其严峻。综合来看，交房纠纷频发的背景因素主要有三点：

　　第一，受房产调控政策的影响，市场形势及购房者心态均不稳定，退房意愿高涨。

　　受长期以来楼市调控政策的影响，房地产市场波动剧烈，开发商及购房者受到的影响都很大。房产销售不佳导致开发商资金链紧绷，生存压力极大，楼盘降价销售已成为普遍现象。面对降价，老业主纷纷走上维权之路，要求开发商补偿，有的甚至想方设法退房。

　　第二，购房者维权意识增强，维权能力与手段提高。

　　相比以往，当今的购房者权利意识非常强，购房者请律师与开发商谈判的不在少数，购房者主动告开发商的房产官司也数不胜数。此外，购房者的维权能力和手段也不断提高。有别于以往的单打独斗，现在购房者更加团结、更加有组织。楼盘出现问题或者矛盾形成后，购房者会先形成维权组织、保障维权资金并产生维权团队（维权团队里面有懂法律、懂设计、懂工程的等多类人才），然后再走上维权之路。

　　第三，房地产开发领域矛盾的不断积累与升级。

　　项目在开发过程中，开发商和购房者之间难免会产生矛盾。随着项目开发不断推进及楼市形势的变化，两者之间的矛盾有可能不断积累和升级，如果处理不好，则可能最终在交房时集中爆发。

　　从开发商的角度来看，导致交房纠纷的因素主要有六方面：

　　第一，自身交房准备不足或存侥幸心理。

　　实践中比较多的情况是开发商对交房没有给予充分和足够的重视，有的开发商抱着这样一种心态：精心打造的楼盘不会有问题，交房也就那么一回事儿；或者认为以前交房很顺利，没出什么问题，所以这次也就不会有问题；或者是旁边的楼盘交房没什么问题，所以自己的楼盘也不会有问题。轻视问题本身就是问题，正是这种不重视导致交房准备不足，当面对交房突发情况时手足无措，应对不及时或应对不力，引起交房纠纷乃至爆发交房危机。

　　第二，前期对降价等问题未作及时处理。

　　有的楼盘存在降价的情况，老业主原本就耿耿于怀，开发商也没有及时采取补救措施。实践中就有这样的案例：交房时，临近同样情况的楼盘采取补偿措施，案例中的楼盘则没有动静。群体业主在交房现场集中维权，严重影响交房的顺利进行。

　　第三，工程形象进度不佳或存在严重质量问题。

　　交付的商品房存在严重质量问题，有的甚至影响到房屋安全使用，极易引起交房纠纷。此外，较容易忽略的是工程形象问题。有的楼盘直至交房，绿化还没有做好，到处是荒草，路面不平整，给来收房的购房者造成很差的印象，很容易引发交房纠纷。

　　第四，项目实际与开发商的承诺严重不符。

　　开发商前期销售时可能有很多承诺，有的承诺来自广告楼书等宣传资料，有的承诺来自销售合同。如果开发商的承诺与项目实际建设情况严重不符，以游泳池为例，该有的游泳池没有或者游泳池的位置变化、规格变化，开发商违反当初的承诺，就可能引起纠纷。

　　第五，小区规划、设计有较多或重大调整。

　　部分房地产项目在开发建设过程中，因发生新的变故，为公共利益需要等会出现建设规模调整、容积率变更等情况，如分期建设的项目，首期售完后项目出现建设规模调整、容积率变更、楼层变更、景观水系调整等情况，这就涉及到已销售的商品房，并且对商品房的质量和使用功能产生影响。如果开发商未按照有关规定办理相关审批手续、未按约履行通知义务，极易在集体交房时爆发出退房纠纷或出现巨额索赔的后果。

　　第六，质量问题整改不及时、不到位。

　　楼盘在交付过程中，往往会暴露出很多质量问题，如果开发商整改力量投入不足，没有在合理期限整改到位，可能会导致交房纠纷。

　　实践中，常见的交房纠纷有：逾期交房；项目实际与广告、楼书承诺不符；周边不利因素未明确告知；规划设计变更（绿地、景观、道路、户型、空间尺寸）；装饰设备不符合合同约定（电梯、高档铝合金窗、高档涂料等）；外立面效果问题；设计人性化问题（安全隐患、进户门挡电梯等）；园区配套设施不到位或移位问题；建筑物区分所有权纠纷（会所、屋顶花园、露台等）；交房时收取的相关费用问题（预售物管费、能耗费问题）；物业管理相关问题（资质、监控等）；交房程序问题（先看房还是先收费）；精装修质量、精装修标准问题；建筑规范、其他严重共性质量问题等。交房纠纷的情形举不胜举，现就其中几个典型问题重点探讨：

　　第一，应防范和避免因楼书广告引起的法律风险。

　　在法律上界定房地产楼书广告对开发商法律约定力的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该司法解释第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

　　一般来说，开发商的楼书广告内容或多或少符合最高院司法解释的三个要件，并应视为要约和合同内容。对于这些楼书广告承诺的内容，开发商必须视其与《商品房买卖合同》条款同等重要，若项目实际情况与上述楼书广告内容不相符，则同样构成违约，应承担相应的违约责任。如，楼书广告中常见的小区内景观、水系、挑高的描述或者广告里的总平图中标划了休闲健身设施、私家花园、网球场、羽毛球场、露天游泳池等设施，从交房法律风险控制层面而言，这些营销承诺若开发商最终没有做到或者做得不到位，无疑将可能成为交房纠纷的爆发点。

　　第二，重视精装修标准问题引起的法律风险。

　　据初步统计，目前笔者所在城市在建、在销售的商品房开发项目中，全部或部分为精装修的，所占比例已经接近20%。相对来讲，交房当中精装修商品房碰到的问题比毛坯商品房更多，也更复杂。2013年，某省房地产业协会法律专业委员会（现已更名为“法律与维权专业委员会”）、某市房地产业协会法律专业委员会及某律师事务所就对精装修商品房的法律实务问题进行了系统研究，并联合发布主题为《全装修商品住宅法律事务研究》的法律年度报告。需要重点说明的是，精装修商品房交房中，精装修标准问题极易引起纠纷。很多开发商在前期销售时会宣传精装修标准为每平方米几千元。然而，计算的面积是建筑面积还是套内建筑面积？精装修设施的价格是按照开发商的采购价还是按照市场价来衡量？精装修标准背后的这些因素都有可能成为引起争议的问题。如果销售合同没有约定明确，而开发商和购房者各执己见，精装修问题又是共性问题，因此很可能引起大批量的交房纠纷。

　　第三，把握好交房的程序，防范交房程序中可能出现的法律风险。

　　在交房流程上，必须处理好先看房还是先收费的关系。交房过程中，通常开发商和物业公司都会在场，也有的楼盘开发商委托物业公司交房。开发商和物业公司比较关心收费的问题，购房者比较关心验房收房的问题。实践中，有的开发商或者物业公司会要求购房者先付费再看房收房。在浙江，这样的操作方式违反了合同约定。当地2008年版本的《商品房买卖合同》第12条规定，“在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。”如果使用的是住建部2014年颁布的《商品房买卖合同（预售）》版本，约定则更加明确。该版本合同第11条规定，“办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。”如果因为开发商拒绝购房者先验房而导致购房者拒绝收房，开发商可能将承担相应的违约责任。

　　交房对开发商来讲是毕业考试，怎么重视、投入都不为过。就交房来讲，主要有三个阶段：即交房前准备阶段、集中交房阶段和后交房阶段，要全面把握、各有侧重、责任到人、落实到位。

　　第一，交房前，高度重视交房准备、产品自检和完善以及与业主的有效沟通。

　　在交房准备上，设立交房机构，明确人员和职责，宜细不宜粗；做好相关交房人员的培训，统一操作和应对的程序。交房的方案应当详尽，包含流程的设置、应急预案等。开发商在交房的人、财、物方面应有充分足够的保障。

　　产品的自检和完善方面，不仅要重视房屋质量的自检，对照国家规范（尤其是强制性规范）自查，注重对房屋涉及安全部位的自检，做好小区绿化、植被的查验和养护；如果条件允许，还可以提前请业主自查、与业主沟通；必须重视审批验收文件的自检，包括竣工验收备案文件、各单项验收合格证、前期的审批手续、项目重大规划、设计调整的审批相关手续等。

　　第二，交房中，实现快速、顺利的交付，预防集中性和群体性纠纷。

　　尽量保证交房程序迅速、顺利的进行，同时考虑应急预案。现场应有专门的纠纷处理场所和处理人员，避免因个案影响正常的交房流程。此外，现场服务应到位。

　　第三，交房后，妥善处理个案，应对可能的诉讼。

　　交房后期，应着重强化整改的力量以及投入，注意整改后的检查和通知。处理好与业主的纠纷，个案处理守住底线并兼具灵活性。纠纷处理上应有证据意识，注重证据的保留和收集。（来源：中国建设报）

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　责任编辑/张维