解读《西安市棚户区改造管理办法》相关内容
近日，西安市棚改办召开新闻媒体通气会，通报了将于11月1日起执行的《西安市棚户区改造管理办法》具体内容。
房屋什么情况下会被纳入改造？被征收人的房屋如何补偿？补偿标准如何？对补偿结果不满意怎么办？针对市民关注的热点问题，西安市棚改办有关负责人做出以下解答。
户口迁出集体土地棚户区的在校学生享村民待遇
■什么是棚户区？什么条件会被纳入改造？
棚户区是指城市规划区范围内，房屋建筑密度大、结构简陋、质量差、年久失修、安全隐患大（包括经房屋鉴定机构鉴定为C、D级的危旧房屋），使用功能、配套设施不完善的住宅区域。包括国有土地上棚户区和集体土地上棚户区（原城中村）。其中前者包括城市棚户区、工矿棚户区、危旧房等。后者是指在城市建成区范围内集体土地上，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。
改造的重点范围为城市主要节点、三环沿线及绕城周边和重大项目带动确需改造的项目。优先安排规模较大、安全隐患严重、群众住房困难、改造要求迫切的项目。
■集体土地上棚户区改造对象如何认定？享有什么样的权益？
集体土地上棚户区改造，涉及的人口、土地统计数据以所在区公安机关、国土部门提供的基本情况表为准。户口迁出集体土地上棚户区的在校学生、服役士兵、服刑人员在改造时享受村民同等待遇，其他非农户籍人员不享受村民同等待遇，国家另有规定的从其规定。改制后，村民的入学、就业、养老、医疗、低保等统一纳入城市保障体系。
集体土地棚户区的改造项目实施方案应经村民会议或村民代表会议讨论通过
■被征收人对实施方案有发言权吗？
有。办法在多方面都强调要强化民主程序，体现百姓意愿。
主要历史街区、文物景点周边等重要地段的改造规划，应广泛征求公众意见后报市人民政府批准。
房屋征收与补偿安置方案、建设方案与实施计划等项目实施方案，应当根据城市总体规划、土地利用总体规划，以及棚户区改造控制性规划等要求，统筹考虑居民安置、环境风貌和经济发展等因素，在充分听取公众意见的基础上，由区棚改办、开发区管委会相关机构负责组织实施。
集体土地上棚户区的棚户区改造项目实施方案、清产核资结果、资产处置方案以及组建新兴经济组织方案均应经村民会议或者村民会议委托的村民代表会议讨论通过，方能实施。
安置房楼位、户型、平层户数及配套设施等内容应按相关规定征求意见并公示。
■安置房比普通商品房条件怎么样？
以往改造规划实施的小寨商圈、土门商圈、纺织城文化创意产业园区、大唐西市等一批产业项目，有力推动了当地旅游、文化、零售、服务等产业的发展。此次办法规定，要严格规划条件，提升棚户区改造的品质。
据介绍，几年前在改造经验不成熟的情况下，曾经采取过适当调整容积率的办法，解决一些规模较小、比较分散项目的资金问题，导致个别项目改造效果不够理想。办法规定，棚户区改造项目应当严格控制项目容积率，不得因单个地块资金平衡等问题突破规定的容积率。
办法还首次要求，棚户区改造安置用房每单元平层不得超过八户，安置房建设应当符合相关技术规范要求。
■补偿安置协议应包括哪些内容？
被征收人房屋的权属、地址、面积、用途、结构等；补偿方式、补偿安置标准和结算方式；安置房屋的权属、地址、面积、用途、结构；过渡方式、过渡期限；违约责任和解决争议的方式。
回迁安置实施方案应当包括分配原则、过渡费结算、楼层朝向调节、收费标准等内容。
■棚户区改造房屋如何补偿？
有关临时安置补偿费、搬迁补偿费和奖励费等参照《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》相关规定执行。
集体土地棚户区改造可置换一定面积经营性用房
■补偿安置还有哪些优惠政策？
更多优惠政策主要针对集体土地上棚户区改造对象，包括在册农业户籍人口和参与集体分配的户口单列无房户。与国有土地上棚户区改造对象不同，这部分人群基本没有收入来源，因而制定了一些兜底政策。举例
假如原房屋产权建筑面积100平方米，估价为每平方米2000元，新建房屋综合造价每平方米2500元
那么在产权调换时，100平方米内每平方米要补500元差价，而超出部分，每平方米要补2500元。不过，为了鼓励搬迁，作为奖励很多区在实际操作中，对于面积相等部分的差价一般都有一定优惠政策。
办法规定，集体土地上棚户区改造可以根据实际情况，从原房屋产权面积中置换一定数量的商铺等经营性用房，用于在册农业户籍人口的生活保障。此方案每个项目标准不尽相同。具体置换面积和结算标准，应当在补偿方案中予以明确。
办法规定，集体土地上棚户区改造安置房屋建筑面积与原房屋产权建筑面积相等部分，按照新建房屋的综合造价（不含配套费和楼面地价）与原房屋市场评估价互找差价结算。就近上靠套型超出原房屋建筑面积部分，按照新建房屋综合造价结算。
需要注意的是，集体土地上棚户区未进行产权登记的房屋，仅认定合法宅基地内已建成房屋二层以下（含二层）建筑面积。2006年6月22日以前已建成房屋二层以上部分的建筑面积可按照残值，即建造时的费用给予补偿。
不满意补偿结果可行政复议或诉讼
■对补偿结果不满意怎么办？
区棚改办、开发区管委会相关机构与被征收人或者公有房屋承租人在规定期限内达不成征收补偿协议的，由作出房屋征收决定的机关依法作出补偿决定，并在棚户区改造范围内予以公告。被征收人或者公有房屋承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
但要注意，被征收人或者公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议又不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的机关依法申请人民法院强制执行。（来源：华商报）
责任编辑/张维