专家解读陕西物业服务收费管理办法征集意见稿十大亮点

　　文件链接：http://js.shaanxi.gov.cn/zcfagui/2019/3/107074.shtml?t=2031

　　近日，陕西省发改委、住建厅、市场监督管理局联合发布通告，就《陕西省物业服务收费管理办法》（征求意见稿）向社会各界征集意见。西北政法大学法研中心研究员、西安市大明宫街道办和北关街道办物业管理专家顾问何志恒，陕西省业主互助群群主、心晴雅苑业委会主任周洪斌等本地业内专家对该征求意见稿进行了深度分析。

　　十大亮点

　　01 再次明示了物业服务费的构成

　　让业主知道钱用在哪里和应该用在哪里

　　“物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，在物业管理区域内提供房屋、配套设施设备及相关场地进行日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、秩序维护及安全防范等具有公共性和普遍性的服务向业主收取的费用。”

　　分析：长期以来，业主只知道要交物业服务费，但物业服务费到底是用来干什么的，包括哪些内容并不是很清楚。

　　征求意见稿对物业服务费的构成进行了明确规定。这样一是可以使业主们更清楚自己所交的物业服务费到底用在了哪里，二是便于业主监督。

　　02 前期物业须执行政府指导价

　　想提高收费标准就要支持成立业主大会

　　“普通住宅小区（多层、高层）前期物业、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。成立业主大会的普通住宅小区（多层、高层）、别墅、洋房及商业写字楼、商铺等非住宅物业的物业服务费、停车服务费实行市场调节价。其他服务费实行市场调节价。”

　　分析：按照这样的规定，前期物业服务企业如果觉得自己亏了，想要提高收费标准，首先就得支持业主们依法成立业主大会。成立了业主大会、选举产生了业委会，才有实行市场调节价的条件。这对促进业主大会的成立来说，无疑是个好消息。

　　案例：灞桥区某小区业主李先生、王先生反映：小区物业公司私自涨物业费，从0.44元涨到0.63元，业主不同意就限水限电。

　　03 明确了酬金制收费方式

　　为酬金制的推广提供了支撑

　　“包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，物业服务企业依照合同约定事项提供服务，盈亏均由物业服务企业享有或者承担。物业服务费由物业服务成本、法定税费和企业利润构成。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。物业服务费由物业服务支出和企业酬金构成。”

　　分析：征求意见稿明确了业主或业主大会与物业服务企业可采取包干制或酬金制计费方式约定物业服务费用。当前最为常见的包干制，在这种模式下，物业服务企业节省了的成本就是自己的营利，所以经常会出现该修的不修，破损到一定程度了再去申请使用大修基金的情况。导致新住宅小区很快就会折旧，无形中缩短了房屋的寿命，导致业主们资产缩水。而酬金制模式下，物业服务企业的收入是一定的，刻意节省也不会成为其企业利润，反而该做的工作不做很容易受到全体业主和业委会的监督和制约。征求意见稿对酬金制模式进行明确规定，对已成立业主大会的小区选择更合理的物业管理模式提供了支撑和具体的收费办法，这对酬金制模式的推广以及进一步促进业主自治会起到更积极的作用。

　　04 明确了停车服务费成本核算方法

　　乱收费将被遏制

　　“停车服务费是指物业服务企业接受业主的委托，按照停放服务合同约定，在物业管理区域内对指定场地（所）停放的交通工具进行管理、提供服务所收取的费用。”“停车服务费成本由交通工具停放服务设施设备日常运行能耗、保养维护费、检验检测费、职工薪酬、清洁卫生费、秩序维护费、管理费分摊以及经业主同意的其他费用组成。与物业服务费成本相重叠的部分应独立核算，按比例分担，不得重复计算。”

　　分析：征求意见稿规定了物业服务企业收取停车服务费必须要有合同约定，解决了过去物业企业只收费不负责，把停车场地占用费按服务费收取的普遍现象；以及收费时说是服务费，出了事说是停车费，对停车人造成的损失推诿扯皮不负责的问题。

　　此外，征求意见稿还明确了停车服务费成本核算方法。目前我省有些小区物业企业全年收取的停车服务费高达数百万，有些小区停车服务费甚至高于物业服务费，而停车服务成本很低，利润高达80%以上，堪称暴利，不符合市场经济规律。

　　05 对节假日探亲停车收费实行优惠

　　对为业主提供服务的临停车辆免费

　　“鼓励对物业管理区域内短时、节假日探亲停车服务费实行优惠。对临时车辆停放服务费限定单日收费最高上限。物业服务企业在收到业主告知后，不得限制或妨碍业主在自有或租赁的空置车位上免费停放未备案的车辆。”

　　“下列车辆临时进入物业管理区域内停放的，不得收取费用：（一）临时停放30分钟之内的车辆；（二）军队、武警、公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务的；（三）残疾人车辆（仅限小区地面无障碍车位停放的残疾人驾驶车辆）；（四）经物业服务企业登记为业主维修、安装、搬家、配送货物等服务临时停放的车辆。”

　　分析：对短时、节假日探亲停车实行优惠的规定，体现了中华民族关爱老人、关爱家人的优良传统，在收费方面区别对待合法、合理、合情；而除了对执行公务的特种车辆停车实行免费外，还规定对为业主提供服务的临停等车辆也要免费，则体现了小区大家园的人性化关怀和温暖。

　　06 未交付的房屋和停车位应由建设单位交物业费和停车服务费

　　“纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或因建设单位原因未按时交付给物业买受人的商品房，物业服务费由建设单位全额交纳。”

　　“纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或因建设单位原因未按时交付给物业买受人的车位，停车服务费由建设单位全额交纳。”

　　分析：征求意见稿明确了建设单位也要交物业服务费、停车服务费的情况。目前普遍存在建设单位对自己未交付的房屋和停车位不交费的情况，这会导致物业服务费整体收费率的下降，以及物业服务品质的下降，从而影响全体业主的利益。

　　07 自备供暖小区在采暖期结束后要向全体业主公布收支情况

　　“自备供暖（冷）的小区，其采暖（冷）费由物业服务企业或供暖（冷）单位提出收费方案（政府对供暖（冷）补贴的，补贴方案应包括在收费方案内），须经业主大会或者专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上的业主同意后据实征收。采暖（冷）期结束后，须向全体业主公布收支情况。”

　　分析：征求意见稿明确了自备供暖小区也要向全体业主公布收支情况，让业主明明白白消费。

　　08 小区物业的承接查验报告要公示

　　有利于减少建设单位遗留问题

　　“物业服务企业须在物业管理区域内显著位置公示承接本小区物业的承接查验报告，以及共用部位、共用设施设备分布图，便于业主查询。”

　　分析：这一规定可以解决过去许多小楼盘、小物业企业未进行承接查验而接手物业服务并向业主收取物业服务费，造成许多建设单位工程遗留问题得不到及时解决。

　　09 物业服务费、停车服务费、归属业主收益每年第一季度要公示

　　“物业服务企业要在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、物业服务费和停车服务费收入及成本费用（构成）支出明细、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置予以公示，公示时间不得少于一个月。业主可以查询所有归属全体业主收益的相关财务资料，物业服务企业应提供便利。”

　　分析：过去是要求及时公示，没有现在规定得这么明确。征求意见稿对依法需要公示的内容、时间等做了具体规定，解决了过去条例有规定但不实施问题。

　　10 对“只收费不服务、少服务多收费”等严肃查处并纳入失信企业名单

　　“各地发展改革部门、物业行政主管部门、市场监督管理部门要加强物业服务收费监督管理工作。建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理。对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价，利用优势地位强制服务、强制收费，或只收费不服务、少服务多收费，在标价之外收取未予标明的费用等违法违规收费行为，依据有关法律、法规及规定严肃查处，并纳入失信企业名单，给予相应惩戒，并告知小区业主。”

　　分析：征求意见稿提出了物业服务企业的信用信息问题，规定要把物业服务企业违法违规收费行为及有关惩戒情况要告知小区业主，解决了过去信息不公开问题。（来源：华商报）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　责任编辑/张维