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《陕西省农村住房建设管理办法（试行）》（以下简称《办法》），已于2025年3月31日印发，5月1日起实施。现将文件解读如下。

一、制定背景

长期以来，农村住房以村民自建、自用、自管为主，随着经济社会发展和生活水平不断提高，农民群众对农房的建设质量、建设品质要求逐步提高。特别是近年来个别省市发生房屋坍塌及居民自建房坍塌事故，对农村住房建设工作敲响了警钟，提出了更高的要求。

2024年4月，住房城乡建设部联合应急管理部、自然资源部、农业农村部、市场监管总局等印发了《住房城乡建设部等5部门关于加强农村房屋建设管理的指导意见》（建村规〔2024〕4号），要求着力加强农村房屋质量安全管理，切实保障农民群众生命财产安全，推进建立农房建设管理长效机制。

二、出台目的及与上级文件的异同

《办法》是农村住房建设管理方面一个重要的行政规范性文件，旨在健全农村住房用地、规划、建设、使用全过程管理制度，保障农村住房质量安全。一是能够通过确定农村住房建设的流程和标准，规范农房建设行为，提高农房建设质量，遏制违法建设活动；二是能够明确政府相关职能部门在农村住房宅基地申请、规划设计、建设施工、竣工验收和日常监督等全生命周期中的法定职责，落实主体责任，做到有人管、有条件管、有办法管；三是进一步加强既有农房使用管理，定期开展安全自查，及时整治各类安全隐患，分别明确农村住房产权人的主体责任，使用人的日常管理责任，以及政府部门的巡查监督责任，规范了安全应急管理措施，确保农村住房日常使用安全。

与《住房城乡建设部等5部门关于加强农村房屋建设管理的指导意见》（建村规〔2024〕4号）文件相比，相同点一是核心原则一致，均坚守安全第一、标本兼治，将农村住房质量安全贯穿建设使用全流程，明确乡镇属地管理责任与部门协同机制；二是均聚焦既有农房安全排查整治，重点管控经营性农房，严格规范改扩建和用途变更，支持农村低收入群体危房改造；三是均要求新建农房符合规划、规范设计施工，推行联审联办审批制度，鼓励新型建造技术和绿色建材使用。

不同点在于《住房城乡建设部等5部门关于加强农村房屋建设管理的指导意见》（建村规〔2024〕4号）是全国性宏观框架，未明确具体量化标准，《办法》是在落实上级部署要求的基础上，地方性细化落实文件，内容详实、措施具体，针对性、可操作性强，方便基层抓落实。例如：贴合地域特征分地形设定宅基地面积标准，明确宅基地开工及旧房退出时限、审批与验收具体时限，细化违规处罚措施等，同时还兼顾历史文化名城、名镇、名村、传统村落建筑的风貌保护，实操性更强。

三、重要举措

一是系统性明确农村住房全生命周期各个阶段管理要求。从宅基地申请、规划选址、申请审批、建设管理、竣工验收、日常监管等方面，按照农村住房建设时间轴线，完整、全面、系统的提出了要求，规范了程序，确定了责任人，解决了以往农村住房建设制度不完善和职责不明确等突出问题。

二是明确农村住房设计、施工图纸、功能布局、质量安全和风貌管控等要求。引导和推动建设“功能现代、结构安全、成本经济、绿色环保、风貌协调”的现代宜居农房。逐步提升全省农村住房品质，满足广大乡村人民群众对美好生活的向往。

三是提高农村住房建设施工队伍要求。要求三层以下（不含三层）农村住房建设工程可以委托经培训合格的乡村建设工匠实施。三层以上（含三层）农村住房建设工程必须由具有相应施工资质等级证书的施工单位承担。牵头承担农村住房建设工程的乡村建设工匠，应参加乡村建设工匠培训，并取得合格证书。通过规范农村住房建设“两支队伍”，提高施工质量和住房安全水平。

四是明确农村住房日常监管责任人。农村住房产权人与使用人按照“谁拥有谁负责、谁使用谁负责”的原则，分别承担住房使用安全责任。县级人民政府应当建立健全农村住房安全隐患常态化巡查机制，乡镇人民政府应当公布举报电话、举报信箱、网上举报平台等多种渠道，及时受理农村住房建设违法行为的举报和投诉，对农村住房建设违法行为进行查处。

五是规范经营性农村住房管理。明确了住房产权人和使用人作为经营性农房的第一责任人，并提出了开展经营活动的前置条件和日常管理要求，形成了经营性农村住房的闭环管理。

四、决策依据和关键词诠释

决策依据。主要来源于《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国行政处罚法》《中华人民共和国乡村振兴促进法》《建设工程质量管理条例》，以及《住房城乡建设部等5部门关于加强农村房屋建设管理的指导意见》等法律法规，并结合本地农村住房建设管理实际。

关键词诠释。联审联办制度。由乡镇人民政府统筹协调农业农村、自然资源、住房城乡建设等部门职能，统一窗口受理建房申请，一站式完成用地、规划、建设等审批流程，提升办事效率。

农村住房。特指村民在宅基地上自主建设的住宅房屋，不包含村集体或其他主体建设的经营性、公共性建筑。

宅基地面积标准。按地域类型划分：城市郊区、平原每户宅基地面积不超过一百三十三平方米;川地、塬地每户不超过二百平方米，山地、丘陵地每户不超过二百六十七平方米。县级以上人民政府可在不超过上述宅基地面积标准范围内制定本地宅基地面积标准。

乡村建设工匠。指在乡村建设中,使用小型工具、机具及设备,进行农村房屋、农村公共基础设施、农村人居环境整治等小型工程修建、改造的职业技能人员。根据国家职业标准，乡村建设工匠共设五个等级，分别为:五级/初级工、四级/中级工、三级/高级工、二级/技师、一级/高级技师。

竣工验收。农村住房建设工程竣工后，由乡镇人民政府组织竣工验收，检查农户是否按照批准用地面积、四至边界等要求使用宅基地，是否按照批准建筑面积、风貌和规划要求建设住房，是否按图施工，农村住房质量、抗震、消防是否满足要求。对地质灾害易发区内村民建房，还应检查地质灾害危险性评估报告是否要求配套地质灾害治理工程。农村住房经验收合格的，方可交付使用。