西安市发布了《西安市人民政府关于加强和推进棚户区改造工作的若干意见》，7月17日，西安市城改办相关工作人员就现就《若干意见》有关内容进行了解读。

　　答：改造综合用地由安置用地和开发用地组成。2008年市政府112号会议纪要规定了集体土地上棚户区（城中村）改造综合用地按照村户籍人口和相应人均改造用地指标确定的“以人核地”政策。原则上按照土地级别确定用地控制指标，一二级按照人均65平方米控制，土地级别从二级开始（不含二级）每下降一级，用地面积增加3平方米。

　　答：民间资本作为投资主体的集体土地上棚户区（城中村）改造项目，实际上是引入社会资金对项目进行征收补偿、安置房建设等土地整理工作，用开发用地收益补偿项目土地整理成本。二环以内及城市主要节点集体土地上棚户区（城中村）土地价值高、项目开发房售价高，按照“以人核地”政策核算改造综合用地，大部分项目能实现经济平衡。

　　随着改造范围逐步扩大，西安市将大量重点项目建设征地拆迁村纳入改造范围，这些项目大部分位于三环以外，由于征收补偿成本高、区域土地价值低等原因，现有“以人核地”政策已不适用于这些村改造实际。为进一步提高改造综合用地核算的科学性、合理性，西安市政府出台《关于加强和推进棚户区改造工作的意见》规定，在原有“以人核地”政策基础上，补充了“以成本核地”政策，即采取改造综合用地按项目核定改造综合成本结合区域土地出让市场价确定的办法。

　　答：西安市集体土地上棚户区（城中村）改造项目“以人核地”和“成本核地”两种核算改造综合用地办法同时有效、并行使用。对新审批改造项目，各区（县）、开发区可根据项目实际从“以人核地”或“以成本核地”两种办法中选择使用。

　　答：改造综合成本包括按照国家、省、市相关规定涉及的改造项目所有土地整理成本及改造规定的开发用地出让金。主要包括项目涉及宅基地部分房屋补偿安置费（包括残值补偿费、临时安置补偿费、搬迁补偿费、奖励费、村集体公建补偿费等，安置房及公办学校等配套公建的建设费），项目涉及土地（包括改造综合用地中除宅基地外的土地及项目代征城市道路绿地等城市公共设施用地）征地补偿费，国家、省、市规定的应缴纳相关税费，无形改造相关费用（包括被征地农民养老保险费、无形改造工作费等），其它费用（包括评估费、房屋拆除及垃圾清运费、动迁劳务费，规划编制及安置房设计费，不可预见费，项目管理费等），及配建廉租房建设费和城中村改造规定的开发用地土地出让金。

　　改造综合成本核算必须按照“依法依规、实事求是”原则，只有国家、省、市相关文件及西安市棚户区改造政策明确规定的才能纳入改造综合成本范围。

　　答：《棚户区改造管理办法》规定各区按照权限负责棚户区改造项目的征收与补偿工作，开发区根据市政府委托的权限负责辖区内改造项目的征收与补偿工作。由于各区（县）、开发区经济发展水平、改造环境等差异性，造成征收补偿方案不同。为了便于改造综合成本的核算，各区（县）、开发区应按照国家、省、市相关规定及《棚改办法》规定的征收补偿标准，并结合各区实际，统一制定《改造项目征收补偿方案》（以下简称《征收补偿方案》）及《改造综合成本核算改造综合用地意见》（以下简称《核算意见》），分别明确辖区改造项目土地整理成本中的具体项目和相关标准等内容。改造项目征收补偿时必须严格按照《征收补偿方案》相关规定执行，不得擅自变更。

　　答：《集体土地上棚户区（城中村）改造项目以改造综合成本核算改造综合用地操作规程》（以下简称《操作规程》）中明确各区（县）、开发区负责改造综合用地的核算工作，对改造综合用地测算及核定意见负责，其主要负责人和分管负责人应对意见签字认可。各区（县）、开发区可委托市审计局、市财政局下属评审机构或以公开招标方式选定3-5家有相应资质的中介机构，参与辖区内改造项目改造综合用地核算工作。

　　答：《操作规程》明确了改造综合用地核算的具体程序：一是改造综合用地的测算阶段。对已取得改造计划的改造项目，各区（县）、开发区组织辖区内城改、财政、审计、规划、土地等相关部门，会同选定的评审机构或中介机构，根据辖区《征收补偿方案》、《核算意见》并结合项目实际情况，测算并审定安置面积（含配套公建）、改造综合成本及改造综合用地，按程序委托规划部门编制改造项目控制性详细规划。二是对改造综合用地的核定阶段。改造项目完成拆迁后，各区（县）、开发区组织辖区内城改、财政、审计、规划、土地等相关部门，在核定实际安置面积（需经村民代表会议认定）基础上，结合规划部门审定的安置地块规划条件核定安置用地面积；改造项目开发用地出让时，各区（县）、开发区组织辖区内城改、财政、审计、规划、土地等相关部门，会同选定的评审机构或中介机构，在核定项目改造综合成本基础上，结合实际土地出让价核定开发用地面积。

　　答：西安市棚户区改造实行计划管理，经市城改办批准纳入改造项目计划的项目在编制控制性详细规划和《改造实施方案》后，进行方案备案或审批工作。对已取得改造计划的改造项目，如选择“按成本核地”方式的，必须按照《操作规程》规定程序，测算出改造用地面积才能编制改造项目控制性详细规划。在改造项目进入土地出让阶段时，为了不造成国家税费流失，必须按照项目开发用地实际出让价最终核定改造综合用地面积。

　　答：西安市棚户区改造项目可享受配套费减免等优惠政策。采取“以成本核地”的项目，为使国家税费不流失，如改造项目测算改造综合用地面积大于核定用地面积部分不享受改造优惠政策，多出的用地面积按照土地评估市场价全额缴纳出让金，涉及的建筑面积按照普通商品房现行政策标准全额缴纳相关税费。同时，根据《棚户区改造管理办法》中改造综合用地之外土地应依法给与补偿后按有关规定储备等要求，如测算开发用地小于核定开发用地面积的不予补充。

　　答：对已批准实施的集体土地上棚户区（城中村）改造项目，

　　对因采用人口核算改造综合用地办法，存在安置面积和用地规模大于实际规模、后续建设手续无法办理等遗留问题的，由各区、开发区负责认定符合以上条件的，可参照《操作规程》重新核算安置用地和开发用地面积。改造综合用地面积大于核定用地面积的部分不享受改造优惠政策，开发用地面积小于核定开发用地面积的不予补充。

　　答：本规程出台前，因人口核算在用地方面形成遗留问题的项目，由各区（县）政府、开发区管委会进行核算，并将结果报市城改办初审，初审意见报市政府研究同意后，由市城改办根据审定的安置用地和开发用地面积完善改造方案批复。市国土、建设、房管等相关部门应按照市城改办完善的方案批复办理项目相关手续，项目单位应按照完善的方案批复缴纳土地出让金及相关税费。

　　答：在国有土地上棚户区改造项目继续实行低收入家庭备案的基础上，集体土地上棚户区（城中村）改造项目配建廉租房采取缴纳易地配建费的方式进行，不再实行实物配建，易地配建费按现行标准50%收取。

　　答：按上述第12条规定的标准缴费。

　　答：对已实物配建或缴纳配建费的改造项目原则上按《西安市配建廉租住房实施细则》执行。

　　答：《棚户区改造回迁安置项目移交社会管理实施方案》中明确各区人民政府负责本辖区内的棚户区改造项目回迁安置后的移交和管理协调工作，要提前成立包括各区公安、民政、房管、教育、卫生和辖区街办等相关行政管理部门的联席协调机构，按照各自分工职责，提前准备改造回迁安置项目公建配套设施的建成联验和移交管理等工作。各区城中村（棚户区）改造办公室（以下简称区城改办）具体负责本辖区内棚户区改造项目回迁安置工作的组织实施和监督管理。各区（开发区）城改办是本辖区内棚户区改造项目回迁安置工作移交社会管理的责任主体，应及时将回迁安置工作计划按年度告知各区民政局和相关街办等部门，各区民政局和相关街办要提前做好各个回迁项目涉及社区的相关机构设立、人员配备、经费保障等具体工作。

　　答：棚户区改造项目回迁安置小区的前期物业管理按照《西安市物业管理条例》有关规定执行。在改造项目计划进行回迁安置工作的提前3个月内，由各区城改办负责督促落实项目建设单位按照项目建设与物业管理相分离的原则，采用招投标的方式提前选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

　　答：按照住建部[2010]165号文件《物业承接查验办法》的规定执行。由建设单位和已经选聘的物业服务企业按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。

答：按照《西安市住宅专项维修资金管理办法》和西安市政府（2010）74号文件规定执行。棚户区改造项目安置房屋按照90元／平方米的标准收取房屋维修资金。

　　答：按照西安市政府2012年颁发的《西安市居住区公建配套设施建设管理办法》有关规定和已审批的项目规划执行。各区城改办负责辖区内棚户区改造项目公建配套设施建设的管理工作，督促开发企业完成公建配套设施移交手续。改造项目安置小区配建的社区办公用房和活动用房应按相关规定移交给辖区街办；配建的公办类中小学、社区卫生服务中心等配套设施，移交给区教育和卫生部门。配建的幼儿园由开发企业投资建设的，幼儿园的经营由开发企业与相关当事人约定，并接受所在区县教育行政主管部门的指导和管理。

　　答：安置小区所在区政府的各街道办事处按照住建部2009年颁发的《业主大会和业主委员会指导规则》执行。各区住建局和辖区街办要会同开发企业提前开展改造项目成立业主委员会的筹备工作，待群众回迁入住后，要按照《业主大会和业主委员会指导规则》指导小区业主尽快成立业主委员会，并负责对业主大会和业主委员会的正常活动进行指导和监督。

　　答：棚户区改造项目安置小区的产权大证由项目改造主体（开发企业）负责办理；安置群众的安置房屋权证由项目原征收搬迁实施主体会同开发企业负责办理。

　　答：按照市政府2013年71号专题会议纪要精神执行。民政社区事务、公安户籍管理和社会治安管理等按照属地原则，由安置小区所在地政府负责落实相应的社会管理工作。回迁安置工作结束后，该安置小区纳入各区政府社区规范化管理范围，各区相关行政管理部门共同做好安置小区的社区组建、户口登记、医疗社保、入学入托等涉及群众生活的相关事项。

　　集体土地上棚户区（城中村）改造后新成立的经济组织或社区居民委员会按照项目所在区人民政府的具体规定执行（如：未央区人民政府（2014）2号文件规定）。

　　答：《西安市棚户区改造管理办法》第三十五条明确规定：区棚改办、开发区管委会相关机构与被征收人或者房屋承租人在规定期限内达不成征收补偿协议，或者房屋所有权人不明确的，区棚改办、开发区管委会相关机构应当拟定补偿方案，并报市城改办备案，由作出房屋征收决定的机关依法作出补偿决定，并在棚户区改造范围内予以公告。民间资本作为投资主体的改造项目，补偿方案应当经市城改办审核。

　　被征收人或者公有房屋承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　被征收人或者公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议又不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的机关依法申请人民法院强制执行。

　　答：根据《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》（法释〔2012〕４号）的规定，申请机关向人民法院申请强制执行，除提供《条例》（《国有土地上房屋征收与补偿条例》）第二十八条规定的强制执行申请书及附具材料外，还应当提供下列材料：

　　（1）征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件；

　　（2）征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见；

　　（3）社会稳定风险评估材料；

　　（4）申请强制执行的房屋状况；

　　（5）被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况；

　　（6）法律、行政法规规定应当提交的其他材料。

　　强制执行申请书应当由申请机关负责人签名，加盖申请机关印章，并注明日期。

　　强制执行的申请应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起三个月内提出；逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理。

　　答：在《办法》施行前，已由市人民政府作出房屋征收决定的棚户区改造项目，其补偿方案经市棚户区改造办公室审核（备案）后，作出补偿决定，加盖“西安市人民政府国有土地上房屋征收补偿专用章”，并由项目所在区人民政府申请人民法院强制执行。

　　答：在《办法》施行前，集体土地上棚户区（城中村）改造项目待集体土地转为国有土地后，由项目所在区人民政府根据房屋征收工作需要作出征收决定，在规定期限内与被征收人达不成征收补偿协议，或者房屋所有权人不明确的，由区人民政府作出补偿决定，并申请人民法院强制执行。

　　答：人民法院裁定准予执行的，由作出征收补偿决定的人民政府依法组织实施。

　　答：主要指长期未启动房屋征收补偿工作和未开工建设安置房等方面。

　　答：由各区（县）人民政府、开发区管委会负责组织实施。

　　答：由各区（县）、开发区要对本辖区内改造项目长期未启动和未开工项目进行全面清理摸排，对建设滞后、暂时停工、长期不能启动和开工的项目要分门别类，查找原因，制定措施，做出计划安排，尽快启动和开工建设。

　　答：针对一些因资金短缺等原因长期不能启动和开工建设的项目，要充分发挥政府主导作用，结合各区（县）、开发区和项目实际，由各区（县）、开发区依法组织实施项目部分或项目整体清盘，并制定具体实施方案，在完成资产清理、经济核算等工作后，应重新确定实施主体，加快项目实施工作。

　　答：主要包括房屋新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途，以及分户、分证、户籍、工商营业执照等手续。

　　答：在改造项目列入棚户区改造计划后，各区（县）、开发区应在15日内向市城改办提出暂停房屋新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途，以及分户、分证、户籍、工商营业执照等手续办理申请。

　　答：由西安市城改办向国土、房管、公安、工商等部门发函，按照规定暂停该项目改造范围内的房屋新建、扩建、改建和改变房屋用途，以及分户、分证、户籍、工商营业执照等手续办理工作，并在报刊等大众媒体上予以公告。

　　答：暂停期限按照《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》有关规定执行。

　　答：为促进西安市稳投资促发展经济目标的实现，推进棚户区改造工作顺利进行，在保证国家税费收入不受影响前提下，分期办理相关棚改项目部分面积的预售手续，对确保群众安置楼建设，实现项目建设资金良性循环，维护社会稳定和棚户区改造顺利进行有着重要意义。

　　答：凡取得《建设用地规划许可证》，土地进入公开出让程序且取得《网上挂牌出让成交确认书》和《国有建设用地使用权出让合同》，以及《建设工程规划许可证》或规划总平图（需加盖建设工程审核章）、《建筑工程施工许可证》等文件材料，安置楼建设按计划正常进行，并完成了安置回迁计划和方案的制定，相关商品房建设施工达到规定要求的的改造项目，都可申请分期办理相关地块上商品房预售手续。

　　答:申请分期办理商品房预售手续的棚户区改造项目，须取得《建设用地规划许可证》，土地进入公开出让程序且取得《网上挂牌出让成交确认书》和《国有建设用地使用权出让合同》，以及《建设工程规划许可证》或规划总平图（需加盖建设工程审核章）、《建筑工程施工许可证》等文件材料。

　　答：在办理预售面积方面，为保证国家税费收入不受影响，可先行办理的预售面积不超过出让用地上建设规模1/2的《商品房预售许可证》手续，剩余1/2建设规模的预售手续待其土地出让手续完善后再予办理。

　　答：首先，需要分期办理预售手续的棚改项目须通过区城改办向市城改办提出书面请示；其次，应取得上述问题（39）中所列举的全部文件资料并报送市改办；第三，经市城改办对项目有关文件材料和情况审核无误后，向市房管局发函；第四，由市房管局办理《商品房预售许可证》。

　　答：积极有效推进棚户区改造货币化安置工作，有利于棚户区群众自主选择满意房屋，方便群众就业、就学、就医；有利于减少安置过渡时间，加快推进安置工作；有利于棚户区改造安置后续管理，促进社会和谐稳定；有利于消化存量商品住房，促进房地产市场健康发展，也符合中省关于加快推进棚户区改造货币化安置的要求。

　　答：在尊重群众自愿选择、自主决定补偿方式的前提下，《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》中明确了“货币直接补偿给被征收人；征收人购买商品住房安置被征收人；政府通过搭建平台或预订服务，提供房源供被征收人选购”3种方式与途径。

　　一是货币直接补偿给被征收人。对自愿选择货币化安置的被征收人，可直接给予货币补偿，由被征收人自行购买商品住房。

　　二是征收人购买商品住房安置被征收人。由征收人按照公开、透明、择优的原则，可通过招标、竞争性谈判、比价等方式，统一集中购买区位、价格、配套设施适宜的商品住房，用于安置被征收人。市级棚户区改造项目由实施单位负责制定相应的商品房购买方案，报市城改办备案。

　　三是政府通过搭建平台或预订服务，提供房源供被征收人选购。各区（县）政府、开发区管委会可根据选择货币化安置的被征收人的安置需求，以单个项目为单位或辖区统筹，通过搭建平台提供商品住房信息的方式或通过征收人向开发建设单位支付订金锁定房源的方式，提供比市场售价优惠一定幅度的房源，供被征收人自主选择购买，并由被征收人与开发建设单位结算购房价款，办理相关手续。

　　答：各区（县）政府、开发区管委会负责本辖区内的棚户区改造货币化安置工作，市建设、规划、国土、财政、房管、地税、市政、公安、工商、教育等部门按照各自职能，各负其责，协调联动，切实推进棚户区改造货币化安置工作，提升棚户区改造货币化安置率。

　　答：新实施的棚户区改造项目货币化安置比例不应低于40%，货币化安置面积折合为实物安置面积后计入本年度保障房考核任务。

　　答：一是增加20%的奖励。被征收人选择货币化安置，在执行《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》（以下简称《征收与补偿办法》）“如被征收人选择货币补偿的，按被征收房屋评估价值的20%给予补贴”规定的基础上，在征收奖励期限内再给予不超过被征收房屋评估价值的20%作为奖励。

　　二是支付3－6个月过渡费。被征收人选择货币化安置，在征收奖励期限内按照《征收与补偿办法》规定的临时安置补偿费标准，向被征收人支付3-6个月过渡补助费。

　　三是免费提供搬家服务。被征收人选择货币化安置，征收人应当按照《征收与补偿办法》相关规定向被征收人支付搬迁补偿费和奖励费，同时免费提供搬家车辆。

　　四是享受契税全额补贴。选择货币化补偿的被征收人，按规定购买商品住房并缴纳契税的，持补偿安置协议等相关证明材料，经房屋征收实施单位审核确认后，财政部门按契税缴纳额全额补贴给被征收人，具体工作由房管部门办理。

　　五是免收产权登记费。选择自主购买政府组织房源或者选择政府集中购买商品住房的被征收人，持补偿安置协议等相关证明材料，可优先办理产权登记手续，并免收产权登记费。

　　六是免征个人所得税。棚户区居民取得的货币安置补偿款按规定免征个人所得税。

　　七是被征收人子女可自主选择学区。选择货币化安置的被征收人，自货币化安置协议签订之日起3年内，被征收人的子女可自主选择在原被征收区域内或新购商品房所属区域的公办义务教育阶段学校入学，按学区内生源办理入学手续。

　　答：基于不过大增加投资主体资金成本方面的考虑，《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》提出：市本级和城六区的棚户区改造项目，由市财政按照800元/平方米的标准补贴给投资主体；其他区（县）、开发区的项目可结合当地实际，按照不高于此标准参照执行。同时，货币化安置面积在计算项目安开比时计入安置面积，享受配套费减免等相关优惠政策。

　　答：政府增加财政补贴本意是为了让群众得到更大实惠，但由于政府财政资金审批程序较为复杂，加之每名被征收人奖励标准不一致，帐目计算较为繁琐，可能导致周期过长。为简化手续，便于操作，确保群众能够早日拿到安置补偿款，因此在征收奖励期限内，将选择货币化安置的奖励标准最高增加了20%，在房屋征收过程中与群众进行一次性结算，此部分费用由投资主体进行了先行垫付，因此《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》提出市本级和城六区的项目由市财政按照800元/平方米的标准补贴给投资主体，实际上是支付了投资主体先行垫付的资金。

　　答：《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》明确对实施货币化安置的棚户区改造项目，货币化安置面积折合的实物安置面积不再进行建设，涉及的分摊用地优先用于公益设施建设，用地进行划拨，计算容积率时可纳入总用地指标；也可在补交该部分用地的土地出让金后，将其调整为开发用地，但原批准的开发面积不得增加。推进货币化安置的主要目的是减少安置楼建设数量，消化本市现有商品房存量，如果继续在货币化安置面积涉及的分摊用地上新建商品房，将会产生新的商品房存量，达不到货币化安置的目的。同时，将分摊用地纳入总用地指标，可以降低项目容积率，提升项目建设品质，提高房屋销售率。

　　答：纳入国开行贷款的棚户区改造项目，所在地政府要根据实际情况和需求，按照“统一评级、统一授信、统借统还”的要求，积极申请开发银行棚户区改造专项贷款资金，申请的贷款可优先收购棚户区改造项目中的开发商品房用于安置被征收人，也可将申请的贷款直接补偿给被征收人。同时，按照陕西省住建厅要求，国开行专项贷款发放的前提是货币化安置比例必须达到40%，因此，对纳入国开行贷款的棚户区改造项目，各区、各开发区在编制房屋征收补偿安置方案时，必须确保货币补偿比例达到40%。（来源：陕西传媒网）

 

 

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