我是否应支付房屋折旧费?

发布时间:2005/6/28 11:49:44 文章点击数为:149 字号: [大] [中] [小] 【打印】

编辑同志: 
  2003年7月,我与王某签订了一份房屋买卖合同。合同中约定,如王某在一年内未把房屋产权转移至我名下,我有权解除合同。合同签订后,王某交付了房屋钥匙,我即交付了全部购房款20万元,并搬入该房。 
  2004年8月,我多次催促王某办理产权过户手续,王某始终未办。于是,我向王某发出解除合同的通知,并要求王某返还购房款20万元,王某同意解除合同,但只愿意返还194000元,其余6000元王某认为是房屋的折旧费。理由是:我在未取得所有权的情况下,便占有、使用房屋,使得房屋产生了损耗,使得王某遭受了损失。所以,我占有、使用房屋所得的利益应为不当得利,理应返还,房屋折旧费应看作我所得的不当利益。而我认为,我占有、使用房屋并非无法律依据,他是基于买卖合同而占有、使用房屋的,所以不存在不当利益。本案合同解除后应发生恢复原状的法律效果,当事人应恢复到订约前的状态。所以我应返还所占有、使用的房屋于王某,王某应返还20万元的购房款。王某主张的房屋折旧费与法无据。 
    请问,我俩的观点谁的正确,如果我将其起诉至法院,法庭会支持我的主张吗?读者 张熙

张熙同志: 
  我认同你的观点,理由如下: 
  首先,你占有、使用王某的房屋并不是没有法律依据的。虽然房屋产权并没有转移至你名下,并没有取得该房屋的所有权,但你是基于合法有效的买卖合同占有、使用房屋的。王某在合同签订后,依照合同交付于你钥匙即视为向你交付了房屋,你也就取得了房屋的占有、使用权。而所谓不当得利,是指没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当得益返还受损失的人。所以你占有、使用房屋的行为并不构成不当得利。 
  其次,合同解除后根据合同的履行情况和合同性质的,当事人可以要求恢复恢复原状和采取其他补救措施。一般认为,继续性合同的解除原则上无溯力,如租赁、借用、消费借贷等继续性合同以使用、收益为标的物为目的,已经被受领方享用的标的物效益,是不能返还的,也就不能恢复原状。而对非继续性合同的解除原则上有溯及力,产生恢复原状的法律效果。本案是以房屋作为标的物的买卖合同,是非继续性合同,产生恢复原状的效力。所谓恢复原状,是指当事人应恢复到订约前的状态。在合同解除以后,当事人要达到订约前的状态,应当包括如下几个方面内容:1.已经作出履行的,除返还财产以外,还应补偿因返还所支付的费用。2.如果返还的是能产生的利息的物,则除应返还原物之外,还应返还利息。一方在占有标的物时为维护标的物而支付的必要费用,也应返还。由于,解除合同本身是对受害人的一种补救方式,它体现了对违约方的制裁。所以,返还作出的履行,应充分考虑保护非违约方的利益以及对违约行为的制裁,如对违约方因履行或返还而产生的费用及非违约方已经得到的利息,就不应返还。因此,无论从合同解除所保护的对象还是合同解除后所产生的法律效力,王某所主张的折旧费都不应得到法律支持,相反对于由于王某的违约行为致使你受到了的损失,王某却应依法赔偿。 
  再次,所谓买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款合同。买卖合同是一种典型的互相对待给付的双务有偿合同。在买卖双方相互部分或全部履行后的情况下,如果合同解除发生恢复原状的效力,由于我国法律未承认物权行为独立性和无因性理论,因此给付人请求受领人返还给付物的权利是所有物返还请求权,它优先于普通债权得到满足。在范围方面,它以给付时的价值额为标准进行返还。假设如果支持本案中王某所主张的房屋折旧费,那么是否也应该支持你所主张的王某因购房款20万所得的其他利益呢,这些其他利益和折旧费的标准是多少,它的计算方式又是怎样的,显然如此假设是不符合法律的相关规定的。当然,如果你们双方合同中约定有折旧费的存在的话,由于合同贯彻当事人意思自治原则,只要当事人所约定的没有违反法律法规强制性规定的条款,应认定为有效,依据合同所提出的主张也理应得到法院的支持,但本案中的合同并未有此约定。 
  因此,我认同你提出的观点,认为如果你将其起诉至法院,法庭会支持你的主张。

消息来源:《中国建设报》