古城房市 何去何从——王圣学教授访谈（图）
贺小巍
王圣学，男，汉族， 1949年12月23日生，西安市人。现任长安大学城市研究所所长、教授，城市规划专业、土地管理专业硕士生导师；同时兼任西北大学发展研究院特邀研究员；首都经贸大学兼职教授、区域经济学专业硕士生导师；西安市人民政府科技咨询委员会委员等。长期以来主要从事城市与区域经济学、房地产经济学及城市规划、城市管理方面的研究工作，在城市化理论和城市经济学、区域经济学等方面有较深入的研究。
继给过热楼市退烧的“国四条”之后，近日，国务院总理温家宝在接受新华社记者专访时，就房地产及宏观经济等方面的问题，表达了中国政府决策层的态度与决心。一方面，楼市高烧不减，一方面，国家强力调控，2010年楼市的走向，似乎更加扑朔迷离。在这种背景下，我们走访了陕西省房地产研究会会长王圣学，最让人们关注的问题寻求解答。
一问价格：现在西安的楼市不理性
记者：价格是楼市最受人关注的话题，关于楼市将要上涨或者下跌的讨论也从未停止，尽管讨论的时候各说各有理，但是楼市的价格却从未下跌过，不仅陕西各地楼市火热，西安楼市的平均价格更是历史性地突破了5000元，出乎许多人的预料，您对这个问题怎么看？
王圣学：我曾经说过，西安房价的合理价格应该在4500元左右，这是根据综合城市发展和群众收入水平得出来的一个数字。很多人说相对北京、上海、深圳，甚至成都，西安的楼市价格不算高，我觉得这个说法站不住脚，因为你不能光考虑价格而不考虑大家的收入水平，西安现在一个普通的工薪阶层月收入只有2000元左右，他能承受得了5000元每平方米的房价吗?
根据我的统计，现在西安市区一般的楼盘都到5000元左右了，大一点的盘子甚至卖到八九千。虽然说价格是市场供求决定的，但我要说西安楼市现有的价格不理性，而老百姓则是抱着追涨杀跌的心态去买房的，价越低，越观望，价越高越想买，唯恐赶不上趟，这也助长了楼市的畸形发展。2009年西安房子的销售量达到11万套，110万平方米，几乎是2008年的一倍，恰恰说明了这个问题。
二问原因：过度救市变成矫枉过正
记者：2009年初，您曾说过这样一个观点，2009年将是房地产最为困难的一年，一年过去了，西安乃至全国的楼市似乎并没有出现您所说的困难局面，反而出现了超过2007年的暴涨局面，您怎么解释这个问题？
王圣学：这是我去年初接受媒体采访时提出的一个观点，可是后来的情况是楼市并没有出现“困难”局面，反而出现了异常火爆的局面，所以后来也不断有媒体问我，你是不是认为当时的预见错了。那么我今天要说，我的预见没有错，2008年末正逢全球金融危机，楼市艰难很正常，而且理应有一个过程。2009年的楼市没有继续惨淡下去，主要的原因是政府的救市，中央政府特别是各个地方政府出台的一系列救市政策催热了楼市。按照正常的规律，当楼市回归一定的理性之后，应该在2009年的第四季度出现复苏迹象，但是因为政府的强力救市，减免税费，买房补贴，使整个楼市逆势而上，让这个复苏大大提前，甚至不仅仅是复苏，而且被抬得很热。这个结果和经济规律是不一致的，也出乎所有业内人士和专家的预料。
我之前也一再说过，不是不能救市，而在于怎么救，因为房地产是一个产业链很长的产业，可以说触一发而动全身，不救很可能对我们整个国民经济都伤筋动骨，但是过度救市则是矫枉过正，特别是在一系列救市政策的刺激下，买房的人越来越多，房价越高，流入楼市的资金就越多，甚至有国企将保增长的资金拿来买地，导致 “地王”不断出现，抬高了地价，进而更加推高了房价，导致现在不仅是中低收入阶层买不起房，甚至连中高收入者也开始买不起房。
三问平抑：良好的调控政策还要有效的执行
记者：鉴于楼市的过热增长，国家在2009年末，又出台了一系列的调控政策，比如提高拿地门槛和提高二套房首付等等来平抑房价，但是也有人说国家越调控楼市越疯狂，调控政策来了，有的投资者反而摩拳擦掌，认为这是逢低吸纳的机会。那么您认为这些调控政策会不会对抑制房价的过快增长起到一定的作用？
王圣学：进入21世纪以来，中央政府针对房地产市场进行了多次的宏观调控，但是像今年这样，不仅部委出台文件，中央经济工作会议研究，甚至国务院总理亲自在会见媒体时谈这个话题还不多见。由此可以看出，中央决策层已经意识到了去年以来楼市过快增长给国民经济健康发展和社会安定带来的一些弊病。
这次国家出台政策的核心是打击投资和投机，推进保障房的建设，这可以看作是对2009年一系列矫枉过正政策的弥补。至于说能不能起到应有的作用，我想关键是各级政府能否很好的把中央政府的调控政策执行到位。如果执行不好，必然导致土地供应减少，反而会引起新一轮的上涨。当然从另一个方面来讲也存在这样的忧虑：对于一些大开发商来说，这样的资金开发起来没多大问题;而对于一些中小开发商来说，可能会因为资金问题而拖延开发，甚至因为实力有限，根本就拿不到地。造成既抑制不了囤地，又无法让中小开发商进入的被动局面。所以，我认为要真正抑制囤地行为，最重要的是政府要加强监控力度，加强政策的落实力度。那么要真正抑制住房价，就必须从两个方面入手，一是坚决打击囤地圈地等投机行为，二是加大保障房建设力度，满足不同阶层的住房需求。
四问保障房：让低收入者也能住得起
记者：廉租房和经济适用房，一直被寄希望于成为调控楼市合理健康发展的杠杆，但是从目前来看，这个作用似乎还没有显现出来，您觉得是什么原因?
王圣学：在房地产调控问题上，除了“地根”和“银根”两个常规的着力点外，中央及地方政府正日益注重另一种手法：推进保障性住房建设，完善房地产市场的供应结构，促进其健康平稳发展。加大保障房的建设力度，给穷人建廉租房，给中低收入者建经济适用房是政府的责任，遗憾的是，虽然有中央政府的强力推进，各级政府在实际中的一些做法还是不能令人满意，这里面肯定有地方政府自己的利益考量，但是加大保障房的建设实际上对于调节楼市健康发展，缓解中低收入阶层的住房难问题有着重要意义。
一组数字说明，2009年1至10月，西安经济适用房竣工151.15万平方米，完成投资31.5亿元，15919户低收入家庭享受到廉租房租金补贴。预计到2011年底，西安将对全市38800户低收入住房困难家庭做到应保尽保，其中对2.8万余户进行实物分房，对其余约1万户发放租金补贴。保障性住房对整个房地产市场的影响还有待观察，但有一点是肯定的：“市场”和“保障”两手抓，对整个房地产业的均衡发展必将产生深远意义。我在新加坡访问时，就觉得人家的“公屋”制度很好，国家建起来专门租给那些有合法身份和雇佣关系的低收入者，保证人人有房住，可是我们在这一块，目前还做得不很到位。不要让所有人都去买房子住，本身就是对楼市价格的一种调控。我对西安的一些城中村做了调查，像南郊的瓦胡同村和三爻村，外来人口的数量相当多，甚至远远超过了本村居民。当这些村子被拆迁以后，本村的村民会得到合理的安置，但是这些十倍二十倍于本村村民的外来人口，他们的住房问题怎么办，这个问题该由谁来考虑，怎么解决？
五问优惠政策：取消正当时
记者：西安购房补贴政策今年元月1日起终止，据了解，截至目前，西安购房补贴政策实施1年多时间内新办房产证8385户(含二手房)，发放购房补贴共计2724万元，您对这个问题怎么看？
王圣学：政府救市出台了一系列政策，但有时候却起到了矫枉过正的作用，事实上，对于许多真正买房的人来说，并不会在乎这么几千块钱的补贴，事实上房产低迷有其大环境，不是简单地减免、补贴就可以解决的。现在看来，实践效果不大好，未起到政府出台的目的。相对于政府的补贴，民众其实更需要来自制度层面的利好，这显然更长远。购房补贴政策的终止其实对真正想买房的人来说意义不是很大，他不会因为补贴几千块钱，而提前或推后买房，但是就政府这一行为来说，取消也是正当时，因为现在的房地产市场不是低迷而是过热，政府应该平抑过热的房价而不是继续采取积极的鼓励政策，不管实际上能否起到作用，至少得释放出这样的信号。